דמיינו לעצמכם מצב בו אופקים ודימונה מובילות על פני ירושלים, תל אביב וחיפה בעשרות מונים, מבחינת התחלות הבנייה ביחס למספר התושבים.

תרחיש דמיוני?

ובכן, על פי נתוני למ"ס עדכניים, ככל שמתרחקים מאזור הביקוש שבמרכז הארץ, כך גם התחלות הבנייה ביחס ל-1000 תושבים יהיה גבוה יותר וזאת בלי שום פרופורציה לרמת הביקושים באותה עיר פריפריה.

לעומת זאת דווקא בערים הגדולות במרכז הארץ, כולל ערי גוש דן וירושלים, שבהן כידוע רמות הביקושים לדיור הינן גבוהות ביותר, דווקא בהן רמות התחלות הבנייה ביחס ל-1000 תושבים ממוקם במובהק בתחתית הרשימה.

לשם המחשת האבסורד:

באופקים בת  פחות מ-40 אלף תושבים, ישנן כיום 46 התחלות בנייה על כל 1000 תושבים, מה שהופך אותה למספר 1 בארץ.

בירושלים הבירה, לעומת זאת, כרך בן 1.1 מיליון תושבים (פי 30 יותר מאופקים!), יש 4.7 התחלות בנייה בלבד על כל 1000 תושבים, בתל אביב בת חצי מיליון תושבים ישנן רק 10 התחלות על 1000 תושבים ובתחתית הרשימה "מככבת" ראשון לציון בת ה-280 אלף תושבים, עם 3.5 התחלות בסך הכול על 1000תושבים.

שלא יהיה ספק: כישראלי פטריוט אני בהחלט בעד פיתוח הפריפריה, קל וחומר לאחר הנזק שנגרם לגליל ולמערב הנגב בעקבות המלחמה הארוכה ביותר בתולדות המדינה.

אולם, וזה אולם גדול, ההיסטוריה שלנו הוכיחה פעם אחר פעם כי לא ניתן לייצר ביקושים מלאכותיים על מנת לפזר את האוכלוסייה לפריפריה. אדרבה: ללא פעולות משלימות דוגמת תעסוקה, תחבורה זמינה וכו', נותרו ערי ויישובי הפריפריה עם אלפי דירות ריקות כאבן שאין לה הופכין.

מאידך גיסא, הוכח פעם אחר פעם כי ככל שהמחסור בהתחלות בנייה באזור הביקוש יהיה גדול יותר, כך גם יגדלו הביקושים הכבושים ובעקבותיהם יתודלקו רמות המחירים ביתר שאת.

העובדה שערי גוש דן וירושלים משתרכות בתחתית הרשימה הינה יותר ממטרידה. היא מהווה, לטעמי, תוצאה ישירה של העדר תכנון לאומי שיידע להיות מסונכרן עם רמות הביקושים הנוכחיות, ובמיוחד רמות הביקושים העתידיות(!) של רוכשי הדירות.

הוא גם, לצערי, תוצאה ישירה של קידום הפשרת קרקע לבנייה מתוך אזור הנוחות, שהרי ברור כי הרבה יותר קל לקדם קרקע בעיר פריפריה דוגמת דימונה או אופקים, מאשר בירושלים, תל אביב, בת ים או ראשון לציון ש"מככבת" במקום האחרון ברשימה.

לכן אני סבור שנתוני הלמ"ס אינם בבחינת קוריוז, אלא מלמדים בבירור על מה שצפוי לנו במהלך העשורים הקרובים, כאשר אוכלוסיות ירושלים הבירה תוכפל ממיליון כיום לשני מיליון וכנ"ל גוש דן, מארבעה לשמונה מיליון.

הפתרון, לטעמי, אמור להיות בשתי זרועות משיקות:

האחת, קיצור מייד של ההליכים הביורוקרטים, זאת תוך כדי דחיפת התחדשות עירונית כוללת.

השני, הסבה מיידית של מיליוני מ"ר מיותרים של נדל"ן משרדים וסחר המתוכננים במרכז הארץ, לבניית דירות, זאת תוך דגש מיוחד על דירות קטנות וקומפקטיות שיתאימו לצרכי השוק המשתנים.

לצערי במידה ומקבלי ההחלטות לא יתייחסו לנתוני למ"ס אלה ברצינות הראויה, אנו צפויים כבר בעתיד הקרוב לזינוק ברמות המחירים שלעומתו עליית המחירים של השנים האחרונות תחוויר!

 

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"